多く見受けられます。
一体どの様な方法があるのか簡単にまとめてみました。
（１）不動産所有方式
（２）サブリース（一括借上げ）方式
（３）管理料方式
まず、（１）の不動産所有方式ですが、例えば土地と賃貸アパートを所有する
個人がいたとして、その個人の息子などが法人を設立し、金融機関などから
資金を融資してもらい、その個人から賃貸アパート（建物）を購入して、
その法人がアパート収入を得るというスキームです。
本当ならば土地もまとめてといきたいところなのですが、多くの地主さんは
先祖代々から相続で引き継いだ土地がほとんどで、譲渡所得に係る税金も
莫大になることが多いため、建物だけを譲渡するケースが多いようです。
ただ、借地権課税が生ずることとなるため、これを回避するために土地の
無償返還の届出を税務署に提出することで借地権課税を逃れることができます。
この方式のメリットは、親（個人）から子（法人）へ収益物件を移すことにより、
将来相続されるべき賃貸収入から得られる財産を生前のうちから移転して
しまえることです。
さらに個人、法人を一族と捉えた場合、これからの世の中の課税のトレンドが
法人税は減税、その他（所得税、相続税等）は増税であることを考慮すると、
法人税と所得税（不動産所得による）の税率差も見逃せません。
注意点としては、建物を売買することにより不動産取得税、登録免許税、
場合により消費税もかかることがあります。
それらの税負担をどのくらいで解消できるかを前もって計算しておくことは、
言うまでもありません。
さらには、法人へ譲渡する個人が高齢の場合は、あまりお勧めできません。
というのも建物を譲渡した代金はそのまま相続財産として残ることになりますので、
いつお亡くなりになってもおかしくない年齢の場合、注意が必要でしょう。
結局は、年齢が５０歳前後で子供もいて所得税の税率が５５％くらいの大地主
といった条件に当てはまる個人が対象となり、かなり限定的な気がします。
これらの条件を無視し、税率差のメリット等を十分生かせない場合などかえって、
「逆ざや」となってしまう恐れもあるので注意が必要でしょう。
次に、（２）のサブリース（一括借上げ）方式ですが、賃貸アパート等を所有する
個人がいたとして、その個人の息子などが法人を設立し、法人はその個人より
アパートを一括で借上げることにより個人の不動産所得を軽減するというスキームです。
注意点としては、満室家賃と比べての一括借上げの金額についてある程度客観的な
根拠を用意していないと税務調査でモメることとなるでしょう。
さらには契約書関係もしっかり巻き直しておくことは言うまでもありません。
最後に（３）の管理料方式ですが、賃貸アパート等を所有する個人がいたとして、
その個人の息子などが法人を設立し、法人へ賃貸収入から管理料という名目で
支払うことにより、不動産所得を軽減するというスキームです。
注意点としては、管理料の相場（５％～１０％くらいでしょうか）を逸脱してしまったり、
法人が管理業務をしている実態がなかったりすると税務調査でモメることとなるでしょう。
さらには実態としてその物件を管理している「本当」の管理会社なんかが存在してしまった
日には、もう目も当てられないのは言うまでもありません。
埼玉本部 菅 琢嗣
記事のカテゴリ：節税について
