とあるマンションを母が３／１５、長男、二男、三男がそれぞれ４／１５を共有で持っていました。
その後母が亡くなり、母が遺した遺言書には「１０１号室と１０２号室は長男が２０１号室と
２０２号室は二男が３０１号室と３０２号室は三男がそれぞれ取得することを前提に区分登記して、
私（母）の持分３／１５を３人で１／１５ずつ相続してください。その後各々の持分が１／３となった
段階で３人が取得する部屋ごとに交換してください。」といった内容のものでした。
このようなケースであれば、兄弟で交換するのでなく共有物分割を行うべきでしょう。
共有物分割とは共有している不動産等の共有状態を解消し土地なら分筆、
建物なら区分所有といった形で所有することを言います。
交換と共有物分割、最終的な取得形態は変わりませんが、例えば不動産取得税ですと、
交換の場合ＡがＢの土地を、ＢがＡと土地をそれぞれ取得したものとみなされ、不動産
取得税の課税対象となりますが、共有物分割の場合、不動産取得税はかかりません。
更に登録免許税については、交換の場合は固定資産税評価額の２％かかるのに対し、
共有物分割の場合０．４％で済みます。
ダメ押しで税務においては、交換特例は保有期間が１年以上だとか使用用途が同じで
あるとか交換資産の価額差が高い方の価額の２０％以内でなければならない等々、
非常に厄介な「シバリ」が多く我々実務家としても悩ましい特例であるのに対し、
共有物分割の場合、土地の譲渡はなかったものとみなされ、譲渡所得税などの
課税関係は生じません。
このようにいいことばかりの共有物分割ですが、注意も必要です。
例えば、ＡとＢが１０００㎡の土地を１／２ずつ共有で持っていたとして、これを分筆して
５００㎡ずつとし、共有物分割登記をした場合には一見問題ないように思われますが、
片方の土地は主要道路に面した角地で、もう片方はその奥にあり、時価が主要道路側
の方が倍近いケースも想定されます。
この様に持分比率が持分に応じていない分割も考えられ、持分比率の低いほうから
高い方への贈与があったとみなされ、贈与税が課税されることとなり、額によりますが
ほとんどのケースは譲渡による所得税よりも高い税率となることとなるでしょう。
不動産取得税や登録免許税にしても共有物分割とみなされず、交換と同様の課税となります。
時価比率と持分比率は「おおむね」一致していることが条件ですが、安易に考えると
余計に税金がかかることもありますので、くれぐれもご注意下さい。
埼玉本部 菅 琢嗣
記事のカテゴリ：税務情報
